Chẳng hạn, vay một tỷ đồng để mua BĐS nghỉ dưỡng, với lãi suất đi vay hiện nay 10-12%/năm thì sau 3 năm phải thêm 400 triệu nữa. Dựa trên bài toán đó, chúng ta có thể tính toán xem họ đưa lại cho chúng ta bao nhiêu là vừa.
Tại toạ đàm BĐS do báo Dân Trí tổ chức mới đây, nhiều nhà đầu tư cùng băn khoăn, nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn hiện tại thì cần chú trọng những yếu tố nào để đảm bảo an toàn? Và xuống tiền khu vực nào đảm bảo rằng nơi đó có khả năng phục hồi sớm?
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, mỗi nhà đầu tư có một tiêu chí riêng. Với bất động sản du lịch có một tiêu chí quan trọng mà chúng ta cần phải xem xét là pháp lý. Hiện tại luật chưa cho phép sở hữu condotel. Theo đó, NĐT phải xác định rõ mình có được quyền sở hữu tài sản trên đất trong 50 năm (có sổ hồng) hay chỉ là hợp đồng góp vốn, thuê đất có thời hạn với chủ đầu tư.
Về vị trí, NĐT nên mua ở khu vực mà bạn có thể ghé mỗi 2-3 tuần để nghỉ dưỡng, bên cạnh việc giao lại cho đơn vị điều hành để khai thác cho thuê. Cùng với đó là vấn đề lợi nhuận từ condotel hoặc bungalow. Với những bungalow hoặc condotel, người ta đầu tư vào không phải vì lợi nhuận mà bị phong cách sống. Vì thế, NĐT không thể đòi hỏi lợi nhuận vào bất động sản nghỉ dưỡng như bất động sản nhà ở.
Còn theo ông Nguyễn Hữu Thọ, Chủ tịch Hiệp hội BĐS du lịch Việt Nam, khi nói về bất động sản nghỉ dưỡng, ta thường nói đến bất động sản nghỉ dưỡng biển. Nhưng trên thế giới, gọi chung là du lịch xanh, nghĩa là những bất động sản gắn liền với biển, sông, hồ, suối hoặc là núi đồi như ở vùng Tây Nguyên Tây Bắc.
Với mục tiêu phấn đấu đạt 35 triệu lượt khách quốc tế và hơn 120 triệu khách nội địa, các cơ sở lưu trú phục vụ du lịch phải nhiều gấp đôi so với hiện nay. Điều đó có nghĩa là cần phải đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn, mới đủ đáp ứng nhu cầu du lịch. Trong đó, phân khúc có thị phần tốt là bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, kết hợp với văn hóa ẩm thực và chuyển đổi số để đưa thông tin đến du du khách trong nước và quốc tế. Qua đó, mới kéo dài thời gian lưu trú của du khách và tăng tỷ lệ khách quay lại.
Nếu chúng ta kéo dài được thời gian lưu trú của du khách từ 3-4 ngày lên 8-10 ngày, thì nhu cầu cơ sở hạ tầng không chỉ tăng thêm gấp đôi mà phải gấp 3-4 lần hiện nay.
Sau thời gian sống chung với Covid-19, chúng ta bắt đầu kích cầu kinh tế, mở cửa thị trường, kích cầu du lịch… Đương nhiên, lượng tiền ra thị trường nhiều hơn thì bất động sản sẽ tăng giá.
Theo ông Thọ, trong bất động sản thì phân khúc sẽ bùng nổ trong thời gian tới là bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng biển. Chúng ta nói Việt Nam có 3.200 km bờ biển, nhưng thực ra sản phẩm nghỉ dưỡng là giới hạn Nếu chúng ta không làm được con đường ven biển để khai thác hiệu quả 3.200 km bờ biển mà cắt khúc theo từng địa phương thì quỹ đất dành cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn hạn chế. Việt Nam có thể thực hiện xã hội hóa đầu tư, đấu thầu thực hiện con đường ven biển và những quỹ đất xung quanh. Và tôi tin rằng nhu cầu trong thời gian tới còn rất lớn.
Theo các chuyên gia, hiện nay mỗi chủ đầu tư có một chính sách riêng, để thúc đẩy khách hàng mua BĐS nghỉ dưỡng. Đây đều là bài toán tài chính, thay vì họ đi vay ngân hàng thì họ bán, thuê lại và trả lãi cho người mua 10-15%/năm.
Bây giờ họ đưa ra bài toán, khách hàng cứ mua đi, sau 3-5 năm khai thác không đạt hiệu quả thì họ mua lại. Đó vẫn là bài toán tài chính, thay vì trả từng năm thì trả 3 năm.
TS Sử Ngọc Khương cho rằng, nói về mức cam kết mua lại bao nhiêu là phù hợp, thì NĐT cứ tính toán. Chẳng hạn, NĐT vay một tỷ đồng để mua, với lãi suất đi vay hiện nay 10-12%/năm thì sau 3 năm phải thêm 400 triệu nữa. Dựa trên bài toán đó, chúng ta có thể tính toán xem họ đưa lại cho chúng ta bao nhiêu là vừa.
Nhưng rủi ro là có, NĐT cần phải xem pháp lý của dự án như thế nào, có được giữ sổ hồng hay không – nghĩa là xác nhận sở hữu tài sản trên đất hay không hay chỉ là hợp đồng góp vốn. Mọi người nên cân nhắc kỹ điều này thay vì quan tâm sau 3 năm, chủ đầu tư mua lại thì giá là bao nhiêu.
“Đó là bài toán tài chính phổ biến trên thế giới, không có gì quá xa lạ. Nhưng tôi nhắc lại đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là đầu tư về phong cách sống. Nếu chúng ta quá quan trọng việc lời lãi, thì có lẽ nên đầu tư vào một hướng khác”, TS Khương chia sẻ.
